Depuis quelques années, on assiste à une explosion de poursuites en vices cachés pour des bâtiments en tout genre. Une précision s’impose d’entrée de jeu sur une croyance trop souvent répandue selon laquelle un vice caché est une défectuosité dont le vendeur connaissait l’existence et qu’il dissimule à l’acheteur. En fait, il est possible que cette situation se présente, mais le terme de vice caché s’oppose au vice apparent et le vendeur ne connaissait pas nécessairement l’existence du vice.

Définition d’un vice caché

Un vice caché est un défaut de construction grave qui ne paraît pas, qui diminue la valeur d’un bâtiment et qui empêche le nouveau propriétaire de profiter pleinement de son immeuble.

Code civil et jurisprudence

La loi protège l’acheteur d’un bâtiment avec une garantie légale de qualité avec l’article 1726 du Code civil du Québec. La jurisprudence a établi cinq (5) conditions pour déterminer si la garantie légale de qualité pouvait s’appliquer à notre cas. Nous vous suggérons la lecture de l’article de Me Jeffrey Edwards pour plus de détails.

  1. L’existence d’un vice;
  2. Le vice doit être grave;
  3. Il doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente;
  4. Le vice doit être non apparent;
  5. Il doit être antérieur à la vente.

Nouveau Code de procédure civile

Depuis le 1er janvier 2016, le nouveau Code de procédure civile est entré en vigueur. « Dans le but de réduire les délais de justice, le nouveau Code met l’accent sur les modes amiables de règlement des conflits, comme la médiation, l’arbitrage ou la conciliation. Ces modes de règlement sont plus conviviaux, accessibles et rapides ».

Sur le site du Ministère de la Justice du Québec, on peut lire aussi que « le nouveau Code de procédure civile prévoit, entre autres, les dispositions suivantes :

  • faire passer de 7 000 $ à 15 000 $la somme pouvant être réclamée lors de poursuites devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. Cette mesure est en vigueur depuis le 1er janvier 2015;
  • obliger les parties à considérer le recours aux modes privés de prévention et de règlement des différends avant de s’adresser aux tribunaux;
  • favoriser le recours à l’expertise communeentre les parties plutôt que la multiplication des expertises, pour limiter les coûts et les délais;
  • faire passer de 70 000 $ à 85 000 $la somme pouvant être réclamée lors de poursuites devant la Cour du Québec, montant qui sera désormais rajusté périodiquement par l’effet de la loi ».

Rôle de l’ingénieur

L’ingénieur expert observe et analyse les déficiences identifiées par l’acheteur et détermine l’ampleur de celles-ci sur le fonctionnement du bâtiment, la sécurité des occupants et la jouissance des lieux. De plus, l’ingénieur étudie les documents fournis par le client afin de vérifier si ces déficiences ont été déclarées ou non dans la déclaration du propriétaire-vendeur.  Également, il doit vérifier si ces déficiences ont été mentionnées dans le rapport préachat pour s’assurer que les vices n’étaient pas apparents.

Notre firme en génie-conseil offre les services suivants :

  • Une expertise pour constater les déficiences soulevées par le nouveau propriétaire.
  • L’analyse des documents soumis par l’acheteur (déclaration du propriétaire-vendeur, rapport préachat, etc.).
  • Son opinion professionnelle concernant les déficiences constatées dans l’immeuble à l’étude.
  • La rédaction d’un rapport incluant les constatations, les observations ainsi que les recommandations appuyées de photos et de schémas.
  • Une estimation budgétaire pour les travaux correctifs (si incluse dans l’offre de services).
  • La présence en cour comme témoin expertpour appuyer votre réclamation.

Mounir Boutros, ingénieur en bâtiment