L’entretien des diverses composantes du bâtiment est primordial pour préserver son intégrité, à la fois pour son bon fonctionnement et pour l’aspect esthétique de celui-ci. Les principales composantes sont, entre autres, les fondations, la structure, l’enveloppe verticale et horizontale ainsi que le système mécanique et électrique. Chacune de ces composantes est constituée de plusieurs éléments, par exemple l’enveloppe verticale comprend le revêtement extérieur (briques, pierres, acrylique ou un autre type du revêtement), le pare-air, le revêtement intermédiaire, l’isolation et le pare-vapeur. Ces composantes ont une durée de vie utile limitée. Ainsi, la vie utile d’un drain français est d’environ 25-35 ans, la durée de vie des bardeaux d’asphalte est d’à peu près 15 à 25 ans, tout dépendant de la qualité des matériaux et la conformité de l’installation.

Travaux d’entretien

Les éléments constitutifs du bâtiment – et tout particulièrement ceux qui sont exposés aux intempéries – nécessitent des travaux d’entretien réguliers durant leur durée de vie utile, comme la réparation des joints de mortier de briques et les travaux d’entretien ou de remplacement des joints de scellement dans l’enveloppe extérieure.

Il se peut que le propriétaire d’une maison puisse s’occuper lui-même des travaux d’entretien et de remplacement des composantes de sa propriété. Par contre, dans les bâtiments importants qui comptent plusieurs unités et étages – où les propriétaires ont une responsabilité en ce qui a trait aux parties communes et privatives – la question est plus complexe. Il faut déterminer quels sont les travaux à faire, l’ordre de priorité, s’il faut réparer ou remplacer certaines composantes. De plus, on doit évaluer le coût des travaux et établir le montant qui sera nécessaire dans le fonds de réserve.

Ingénieur en bâtiment

L’intervention d’un ingénieur en génie civil spécialisé en bâtiment s’avère essentielle pour aider les copropriétaires et le syndicat dans cette démarche. Ce professionnel effectue une inspection d’état d’immeuble qui consiste à vérifier visuellement toutes les composantes visibles du bâtiment et déterminer quel est l’état actuel de ces composantes. Dans son rapport, l’ingénieur émet ses recommandations quant aux travaux de correction, d’entretien ou de remplacement nécessaires pour garder le bâtiment en bon état. Ceci dans le but d’éviter la détérioration prématurée des éléments.

Fonds de prévoyance

Si désiré, l’ingénieur peut établir un fonds de prévoyance à partir de ses constatations par rapport à l’état des composantes lors de l’inspection. Selon le Code civil du Québec, au moins 5 % des charges communes doivent être versées dans un fonds de prévoyance réservé aux réparations et aux remplacements majeurs des parties communes.

Article 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

À partir du certificat d’état d’immeuble, l’ingénieur dresse la liste des travaux majeurs à entreprendre au cours des années à venir, prévoit les coûts de ces travaux et détermine combien d’argent les copropriétaires devraient mettre dans leur fonds de prévoyance.

Autrement dit, l’étude du fonds de prévoyance permet au Syndicat des copropriétaires de connaître le montant à collecter pour les frais de condo.

 

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Mounir BoutrosInspecteur en bâtiment

 

Pour une inspection d’état d’immeuble, appelez Mounir Boutros ingénieur en bâtiment au 450-934-8483.