La plupart des clients qui recourent à mes services, en tant qu’ingénieur en bâtiment, en matière de vice caché (expertise en vice caché), me demandent si les déficiences découvertes constituent ou non des vices cachés. D’emblée, je leur réponds que je ne suis ni avocat ni juge, mais que mon rôle consiste à recueillir les indices et effectuer les tests pour prouver que les vices n’étaient pas apparents au moment de l’achat et que ces vices nuisent à la fonctionnalité normale du bâtiment et/ou à la sécurité des occupants.

Parfois, il y a erreur et omission de la part de l’inspecteur préachat. En effet, dans certains cas, des symptômes apparents indiquent clairement (pour un professionnel du bâtiment) qu’il y a possibilité de la présence d’un vice. Malgré ces symptômes évidents, l’inspecteur n’a pas recommandé à l’acheteur potentiel d’effectuer une expertise avec un spécialiste. Par exemple, s’il y a une condensation importante sur les fenêtres durant l’hiver, elle peut être le résultat d’un problème d’infiltration d’air, de ventilation ou d’une déficience des fenêtres elles-mêmes. Dans l’hypothèse où l’inspecteur préachat constate un grave problème de condensation, il doit alors recommander une expertise approfondie pour en déterminer la cause.

Qu’est-ce qu’un vice ?

Un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l’immeuble impropre à son usage ou qui en diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction qui ne respecte pas les règles de l’art. Le vice doit être tellement sérieux que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté le bâtiment ou du moins il n’aurait pas payé le prix demandé (Me Jeffrey Edwards).

Jurisprudence:

Par ailleurs, le vice caché se définit comme étant une défectuosité grave que l’acheteur n’était pas en mesure de déceler et que le vendeur n’a pas porté à sa connaissance avant la vente. Le vice doit être non apparent, c’est-à-dire qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu le constater au moment de la vente.

L’inspection préachat avec un expert en bâtiment n’est pas exigée par la loi. Par contre, on exige un examen sérieux, attentif et prudent de l’immeuble. Pour cette raison, il est recommandé de faire appel à un spécialiste reconnu pour éviter que le juge n’en vienne à la conclusion que l’acheteur a fait preuve de négligence lors de l’examen du bâtiment et que le vice était apparent.

Expertise en vice caché ( opinion de l’expert en bâtiment):

L’expert qui est appelé à donner son opinion professionnelle, dans le cadre d’une expertise en vice caché, doit prendre en compte plusieurs facteurs pour établir son diagnostic, entre autres l’âge de l’immeuble et la durée de vie utile des composantes du bâtiment. Le spécialiste devra donc faire la nuance entre vice caché et usure normale des composantes. Nous vous proposons quelques exemples véridiques de cas litigieux :

  1. En enlevant un panneau de gypse, au sous-sol, les acheteurs ont découvert que le mur de fondations était noirci et qu’il y avait de la condensation sur celui-ci. En dégarnissant le sous-sol, ils se sont aperçus que le problème était à la grandeur du sous-sol. Le test de qualité d’air a, par la suite, confirmé la présence de moisissures dans la maison. Était-ce un vice caché ?
  1. Dans un autre dossier, l’acheteuse avait noté, au moment de la transaction, plusieurs fissures dans les murs de fondations. Après l’achat, elle constata que ces fissures coulaient abondamment au sous-sol et qu’il y avait présence de moisissures et de matériaux de construction détériorés. Ainsi, les fissures étaient apparentes à l’extérieur, mais les infiltrations d’eau et les dommages à l’intérieur du sous-sol n’étaient pas apparents. Peut-on alors parler d’un vice caché ?
  1. Un nouvel acheteur fit l’acquisition de la maison de notre client datant des années 80. Un test fut fait pour vérifier le drain français à l’aide d’une caméra de drain. Il révéla l’existence de particules fines et de racines dans le drain. Malgré cela, il n’y avait jamais eu d’infiltrations d’eau au sous-sol.
    S’agissait-il ou non d’un vice caché ?
  1. Une acheteuse a fait appel à nos services ( expertise en vice caché) après avoir découvert que les solives du plancher du rez-de-chaussée étaient dans un état de détérioration avancé à cause d’un problème d’infiltration d’eau récurrent, à la jonction entre le parement extérieur et les murs de fondations, au périmètre de la maison. Encore une fois, était-ce un vice caché ?
  1. Un couple trouva un nid de fourmis charpentières, dans le bois de la structure du plancher, sous la porte-fenêtre du rez-de-chaussée. Les dommages étaient importants, même l’isolant était troué et détérioré par les fourmis. Les clients croyaient être en présence d’un vice caché. Était-ce vraiment le cas ?

Finalement, l’opinion de l’expert en bâtiment et de l’avocat spécialisé dans ce type de litige est très importante afin de bien diriger le nouvel acquéreur dans ses démarches. Le spécialiste en bâtiment et l’avocat travaillent ensemble pour monter un bon dossier afin que l’acheteur puisse défendre ses droits auprès du vendeur. 

Expertise en vice caché

Expertise en vice caché

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