Selon l’article 1071 Code civil du Québec, au moins 5 % des charges communes doivent être versées dans un fonds de prévoyance réservé aux réparations et aux remplacements majeurs des parties communes.

Ainsi, le fonds de prévoyance est une réserve permettant au syndicat de copropriété d’un immeuble à condominiums de faire face aux dépenses susmentionnées.

À partir du rapport pré-réception ou du certificat d’état d’immeuble, l’ingénieur dresse la liste des travaux majeurs à entreprendre au cours des années à venir, prévoit les coûts de ces travaux et détermine quelle réserve d’argent les copropriétaires devraient constituer.

Durée de vie utile des matériaux de la construction

L’étude du fonds de prévoyance est basée sur la durée de vie utile (ou longévité) des matériaux de construction, sur la quantité de matériaux à réparer ou à remplacer dans le bâtiment et ainsi que sur les coûts estimés de ces matériaux, de nos jours jusqu’à une projection dans l’avenir pour une période de 20 ou 25 ans.

La durée de vie utile des matériaux varie grandement selon la qualité des matériaux et de l’installation, ainsi que de la fréquence des travaux d’entretien sur les composantes de bâtiment. En général, pour chaque composante du bâtiment, il y a une durée de vie utile moyenne (dans des conditions de fonctionnement normales) qui est connue dans le domaine de la construction.

Le fonds de prévoyance et la durée de vie des composantes :

  • Un drain français – entre 25 et 30 ans;
  • Des fenêtres en aluminium – environ 30 ans;
  • Une toiture élastomère – à peu près 25 ans;
  • L’asphalte extérieur – environ 10 ans.

Dans le cas d’une inspection pré-réception, le professionnel prend note des matériaux de construction utilisés ainsi que de la quantité de ceux-ci et, à l’aide des plans architecturaux, il crée un tableau indiquant la durée de vie des matériaux et un autre tableau décrivant la quantité des matériaux de construction. Puis, il calcule les coûts de remplacement de ces composantes pour une période de 20 ou de 25 ans.

C’est en se basant sur ce calcul que l’expert va établir la cotisation mensuelle, c’est-à-dire le montant à payer, tous les mois, par chaque copropriétaire. Ces sommes sont transférées dans le compte du syndicat de copropriété en vue de réparer et de remplacer les composantes majeures du bâtiment lorsque c’est requis.

Il peut s’agir du

  • remplacement de la toiture ou de
  • la membrane d’étanchéité du stationnement intérieur ou celui
  • du drain français,
  • des fenêtres,
  • du système de ventilation des parties communes,
  • des conduits de plomberie ou
  • d’une réparation majeure pour les façades et la dalle structurelle du stationnement intérieur, etc.

Dans le cas d’un bâtiment qui n’est pas récent, il est essentiel que l’ingénieur aille sur place pour faire une inspection et vérifier l’état du bâtiment afin d’évaluer la durée de vie utile restante de ses composantes et calculer Le fonds de prévoyance. Cette inspection vise à relever quelles sont les déficiences dans le bâtiment. Subséquemment, l’ingénieur prépare un rapport qui contient ses constatations et ses recommandations.

Le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance

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