Après avoir constaté, auprès de mes clients, que beaucoup d’entre eux n’arrivaient pas à différencier l’inspection de l’expertise, j’ai alors décidé d’ajouter cet article de blogue pour tenter de faire la lumière sur ce sujet.

Voici quelques questions auxquelles je dois répondre fréquemment :

  • Quelle est la différence entre une inspection du bâtiment préachat et une expertise?
  • Pourquoi l’inspecteur en bâtiment a-t-il recommandé plusieurs expertises dans son rapport préachat?
  • Est-ce que l’inspecteur en bâtiment peut me dire si le drain français est fonctionnel ou non pendant l’inspection préachat?
  • Pourquoi dois-je consulter un ingénieur en structure, alors que j’ai déjà payé pour une inspection préachat?

Deux catégories d’inspection du bâtiment

L’examen d’un bâtiment se divise en deux catégories principales, à savoir :

  1. L’inspection visuelle
  2. Lexpertise 

1. L’inspection visuelle

Dans le cadre d’une inspection visuelle, l’inspecteur en bâtiment effectue un examen visuel non exhaustif de l’état des composantes et des systèmes du bâtiment qui sont facilement accessibles et visibles au moment de l’inspection.

a. Inspection préachat

Cette inspection doit être effectuée avant l’achat d’un bâtiment que ce soit pour une maison, un condo, un édifice commercial, industriel ou institutionnel. Cette inspection comprend l’analyse des éléments suivants :

  • La structure
  • L’extérieur
  • La toiture
  • La plomberie
  • L’électricité
  • Le chauffage
  • La climatisation centrale
  • L’intérieur
  • L’isolation et la ventilation

L’inspection préachat vise à présenter à l’acheteur une image claire et authentique de l’état du bâtiment au moment de l’inspection. Durant celle-ci, l’acheteur potentiel peut avoir une bonne idée des travaux d’entretien à effectuer en fonction du degré de gravité des déficiences. Ainsi, en s’appuyant sur le rapport préachat, l’acheteur peut jauger le coût des travaux en fonction de son budget. Par conséquent, ceci permet à l’acheteur de le guider dans sa décision d’acheter ou non l’immeuble. Le grand avantage de cette inspection est d’éviter, autant que possible, de mauvaises surprises qui pourraient diminuer la jouissance des lieux, nuire à la sécurité des occupants et grever le budget.

Il faut toutefois préciser que l’inspection préachat demeure une inspection visuelle, c’est-à-dire que l’inspecteur en bâtiment effectue, comme nous le disions, un examen visuel non exhaustif de l’état des composantes du bâtiment qui sont facilement accessibles et visibles au moment de l’inspection.

Si l’inspecteur découvre, durant son inspection, des déficiences évidentes ou potentielles des composantes ou des systèmes, il doit recommander une ou des expertises approfondies auprès d’un professionnel (ingénieur, techniciens, etc.).

Exemples d’expertises recommandées

Prenons l’exemple suivant, si en examinant le sous-sol, l’inspecteur en bâtiment note la présence de fissures en forme d’étoiles sur la dalle sur sol, de l’efflorescence (poudre blanche) sur la dalle et dans le bas des murs des fondations, un taux d’humidité élevé au sous-sol, il peut tirer la conclusion que le drain français n’est pas fonctionnel. Par contre, l’inspecteur ne peut examiner visuellement le drain français, car cet examen nécessite une expertise approfondie à l’aide d’une caméra de drain et d’une mini-excavatrice. En l’occurrence, l’inspecteur en bâtiment doit recommander une expertise avec un professionnel dans le domaine.

Pour étoffer notre propos, voici un autre exemple : l’inspecteur préachat remarque, durant l’inspection, qu’il y a des fissures importantes dans les murs de fondations. L’examen visuel ne permet pas de déterminer la cause de ces fissures. Il doit donc suggérer une expertise, avec un ingénieur spécialisé, pour effectuer une analyse plus approfondie des fissures. Par la suite, l’ingénieur émet son avis avant que l’acheteur ne conclue la transaction.

b. Certificat d’état d’immeuble

L’état d’immeuble est aussi une inspection du bâtiment visuelle pour tous les types de bâtiments (maison, immeuble à condos, immeuble à logements, bâtiment commercial ou industriel) lorsque le propriétaire, le gestionnaire ou encore le syndicat de copropriété veut savoir quels sont travaux d’entretien nécessaires.

Il s’agit d’une étape importante pour quiconque souhaite maintenir son immeuble en bonne condition. Ainsi, le certificat d’état d’immeuble est le reflet de l’état actuel des composantes du bâtiment au moment de l’inspection. Ce rapport renferme les constats relatifs aux problèmes décelés dans le bâtiment, des recommandations quant aux expertises supplémentaires à effecteur ainsi que l’énumération des travaux correctifs et de rénovation à réaliser. Le but étant de maintenir celui-ci dans un état adéquat en ce qui a trait à la sécurité des occupants et à sa fonctionnalité.

Certains propriétaires font faire une inspection du bâtiment état d’immeuble avant la vente de celui-ci. Il s’agit d’une inspection du bâtiment prévente qui a pour objet la découverte des déficiences du bâtiment dans le but d’effectuer les travaux avant la vente ou de déclarer ces déficiences à l’acheteur éventuel pour éviter tous conflits dans le futur.

Immeubles à condos

Quant aux condominiums, le certificat d’état d’immeuble permet au professionnel de bien estimer le montant qui doit être réservé aux réparations majeures des parties communes de l’immeuble. Cette estimation est reconnue comme étant le « fonds de prévoyance ».

Par la suite, le conseil d’administration peut établir la contribution mensuelle pour chaque unité de condo en s’appuyant sur le rapport d’inspection d’état d’immeuble et le fonds de prévoyance.

c. Inspection préréception

L’inspection préréception est une inspection visuelle d’un bâtiment neuf. Cette inspection est essentielle pour déterminer quels sont les travaux de construction qui sont à compléter ainsi que ceux qui sont à rectifier.

La réception d’une partie privative (condo, maison) peut être effectuée par un professionnel dans le domaine du bâtiment pour vérifier qu’il n’y a pas de malfaçons ou de déficiences dans l’unité inspectée.

La réception des parties communes dans un immeuble à condominiums, par contre, doit être réalisée par un professionnel du bâtiment (ingénieur, architecte, technologue) qui est mandaté par le Syndicat des copropriétaires. Ceci pour s’assurer que les parties communes sont dépourvues de déficiences et/ou de malfaçons visibles relatives à la structure, à la finition et pour guider le Syndicat dans sa démarche pour faire corriger les déficiences imputables à l’entrepreneur quant aux parties communes du bâtiment. L’ingénieur soumettra un rapport détaillé basé sur les formulaires approuvés par l’APCHQ.

L’inspecteur en bâtiment peut aussi suggérer des expertises supplémentaires au besoin.

2. Qu’est-ce qu’une expertise?

L’expertise est une inspection du bâtiment approfondie et exhaustive servant à déterminer la cause d’une déficience précise affectant un bâtiment, ceci dans le but de trouver une solution au problème. Lors d’une expertise, le professionnel (ingénieur, inspecteur en bâtiment, technologue, etc.), peut utiliser des équipements sophistiqués. Il peut aussi pratiquer des trous exploratoires dans les composantes du bâtiment afin de recueillir suffisamment de données pour découvrir la nature des déficiences et trouver ainsi la solution appropriée.

Par exemple, pour une expertise en infiltration d’eau visant à déterminer les causes et la source du problème ainsi que les dommages causés par cette infiltration d’eau, le professionnel effectue une inspection visuelle et des tests aux endroits susceptibles d’offrir un passage à l’eau vers l’intérieur du bâtiment. Ces tests sont les suivants :

  • Un test d’étanchéité qui consiste à arroser le côté extérieur des zones étudiées à l’aide d’un boyau d’arrosage et/ou d’un pulvérisateur électrique à haute pression;
  • Des tests d’humidité dans les matériaux au moyen d’un détecteur de moiteur;
  • Une détection d’isolants ou de matériaux humides derrière les finis avec une caméra infrarouge dans le but de capter des images thermographiques;
  • Des coupes exploratoires aux endroits touchés pour vérifier l’état des matériaux de construction au besoin;

Si des dommages sont constatés (apparition de moisissures néfastes pour la santé, fragilisation de la structure du bâtiment, etc.), le professionnel avise le client de la gravité de la situation et des mesures à prendre pour faire les réparations convenables.

Inspection du bâtiment

Inspection préréception

English English Français Français