Nous avons demandé à Me Christopher Atchison du bureau « Atchison Perrault Avocats », à St-Lambert, de répondre à quelques-unes des questions posées par nos clients, à propos des vices cachés, pour départager le vrai du faux dans ce domaine parfois complexe.

Q : Me Atchison, si un vendeur de bonne foi déclare tous les vices qu’il connaît à propos du bâtiment, se libère-t-il de sa garantie pour vices cachés ?

R : La réponse, c’est non. En fait, l’une des caractéristiques des vices cachés, c’est qu’ils sont susceptibles d’être inconnus du vendeur au moment de l’achat. Ainsi, même si le vendeur déclare tous les vices dont il a connaissance, il demeure assujetti à la garantie légale pour vices cachés.

Q : La bonne foi du vendeur a-t-elle quand même une incidence dans les cas de vices cachés ?

R : Lorsqu’un vendeur ignore de bonne foi les vices cachés, il a une obligation de restitution du prix, mais il n’est pas tenu de payer tous les dommages et intérêts encourus par l’acheteur.

Q : Est-ce vrai que si un acheteur fait faire une inspection préachat, alors ceci libère le vendeur de sa garantie légale pour vices cachés ?

R : Bien que l’inspection par l’acheteur soit recommandée, celle-ci ne libère aucunement le vendeur de sa garantie légale pour vices cachés.

Q : Un client nous a déjà demandé si, après la découverte d’un vice caché, une dénonciation verbale au vendeur était suffisante pour débuter les travaux de réparation au frais du vendeur.

R : Non pas du tout, une dénonciation écrite au vendeur est nécessaire. Avant d’entreprendre des travaux, il faut permettre au vendeur de prendre connaissance du vice caché et d’y remédier lui-même ou encore avec son entrepreneur.

Q : On entend souvent dire que la clause pour se libérer de la garantie légale n’a pas force de loi. Est-ce vrai ?

R : Non ce n’est pas vrai, il est possible d’exclure la garantie légale du contrat de vente en ajoutant une clause selon laquelle l’acheteur achète l’immeuble « sans garantie légale pour vices cachés et à ses risques et périls ». Il faut être prudent avec la rédaction d’une telle clause, car une mauvaise rédaction pourrait rendre la clause inopérante et nulle aux yeux des tribunaux.

Q : Au contraire, s’il n’est pas fait mention de la garantie légale dans le contrat de vente, est-ce que celle-ci est incluse quand même ?

R : Oui tout à fait, à moins d’une clause excluant la garantie légale, rédigée de préférence par un professionnel du droit, cette garantie légale pour vices cachés est automatiquement incluse dans le contrat de vente.

Q : Nous avons eu plusieurs cas où les clients ont découvert de l’amiante dans leur maison. Est-ce qu’il s’agit d’un vice caché ?

R : Non, la présence d’amiante n’est pas couverte par la garantie légale pour vices cachés selon la jurisprudence.

Q : Comme dernière question, si le juge décide qu’il y a bel et bien un vice caché, est-ce que l’acheteur aura droit au remboursement de tous les coûts reliés aux travaux ?

R : Non pas vraiment, le tribunal tiendra compte de l’usure du bien à remettre en état. Par exemple, si après 15 ans, il faut refaire les fondations à neuf, le tribunal n’accordera pas le coût total pour de nouvelles fondations. Il prendra en considération le fait que l’acheteur a joui, pendant 15 ans, de ses fondations, même si elles sont à refaire.

Me Christopher Atchison est spécialisé notamment en litige civil et commercial, droit de la construction et en droit immobilier. Cabinet Atchison Perrault Avocats inc. au 450-671-2829.

Vices cachés

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