Structure en bois sous le sol

Humidité au sous-sol

Dans les bâtiments résidentiels, la structure en bois repose sur l’arase (dessus) des murs de fondations. Cette structure se trouvant au niveau des murs de fondations est composée d’une lisse d’assise fixée directement contre les murs de fondations avec des boulons d’ancrage. Ceci pour assurer la stabilité latérale de la structure du bâtiment.

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Poutre principale en bois

Détérioration avancée des solives du plancher

Le plancher du rez-de-chaussée est composé de solives ou de poutrelles en bois qui reposent sur des poutres. Ces dernières reposent sur de colonnes en bois ou en acier, alors que les colonnes reposent sur des semelles en béton coulé armé. Il arrive parfois, plus particulièrement dans les vides sanitaires, que la poutre principale repose sur des roches.

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Murs massifs en briques

Murs massifs en maçonnerie

En général, les bâtiments des années 1900 contiennent des murs massifs en briques qui sont composés de plusieurs rangées de briques formant un corps structural intègre grâce aux boutisses. Par définition, ces dernières sont des rangées de briques installées dans le sens contraire des autres pour créer des attaches adéquates entre les rangées de briques.

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Murs en madriers

Murs en madriers

Les bâtiments en madriers (carrés de madriers) construits au début des années 1900 possèdent une ossature en bois massif. Les murs en madriers contiennent des éléments verticaux et des linteaux horizontaux ainsi que des éléments de remplissage. L’épaisseur des madriers peut être soit de 2 ou 3 pouces.

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Revêtement extérieur (système fermé)

L’eau qui s’infiltre – vers l’arrière du revêtement extérieur – ne doit pas entrer en contact avec la structure en bois. Pour cela, il doit y avoir une membrane pare-air et pare-intempérie qui bloque le passage de l’eau. Après cela, l’eau circule – vers la base du revêtement extérieur – dans le vide entre le revêtement extérieur et la membrane pare-air. Enfin, l’eau doit être dirigée vers l’extérieur de l’enveloppe par le solin de base et les moulures perforées.

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Affaissement plancher de cuisine

Une poutrelle sectionnée

Nombreux sont ceux qui rêvent de faire des rénovations dans leur cuisine, notamment en installant un îlot avec un comptoir en granit. C’est après l’installation d’un îlot et du plancher en céramique que les propriétaires réalisent que le plancher de la cuisine s’est affaissé ou bien que des fissures sont apparues dans la finition du plancher.

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Infiltration d’eau (lisse d’assise)

Infiltration d’eau (lisse d’assise)

Un des problèmes importants d’infiltration d’eau dans les maisons se trouve à être l’infiltration d’eau au sous-sol à la jonction entre la lisse d’assise et le mur de fondations. Avant d’aborder les causes possibles de ce problème, il faut prendre connaissance des composantes de l’enveloppe et de la structure à la base du mur en briques.

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Inspection préréception ou certificat d’état d’immeuble ?

Réalisations inspection préréception

Très souvent, il existe une confusion entre l’inspection préréception et le certificat d’état d’immeuble en ce qui concerne les immeubles à condos. En fait, l’inspection préréception est une inspection visuelle d’un bâtiment neuf qui permet de déterminer quels seront les travaux à compléter ou à rectifier par l’entrepreneur (ou promoteur) du projet immobilier. Alors que le certificat d’état d’immeuble concerne les bâtiments qui ne sont pas neufs. L’ingénieur inspecte visuellement les composantes des parties communes et à usage restreint pour indiquer, dans son rapport, les déficiences observées, les travaux correctifs à apporter et les expertises qu’il recommande.

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Fissures dans les murs de fondations du garage

Fondation

Un des problèmes fréquents avec les maisons possédant un garage attenant ou intégré (attaché), à l’extrémité gauche ou droite, est la présence de fissures importantes et d’un déplacement dans les murs de fondation (habituellement au coin du garage). Nous trouvons aussi des cisaillements dans la maçonnerie des façades adjacentes du garage ainsi que des fissures dans la dalle sur sol. Parfois, il y a un affaissement dans cette dalle de béton. 

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Affaissement du plancher d’un bâtiment âgé

Affaissement du plancher

Il arrive qu’un plancher s’affaisse en direction du centre d’un bâtiment, plus précisément vers le ou les murs porteurs. Dans un bâtiment âgé, on retrouve une poutre principale au sous-sol ou dans le vide sanitaire. Cependant, certains bâtiments ont plutôt deux poutres principales. Les murs porteurs au rez-de-chaussée reposent sur cette poutre. Fréquemment, la poutre principale en bois, au sous-sol, n’a pas la taille adéquate. Également, la poutre peut être fissurée, sectionnée, tordue ou pourrie. Les colonnes supportant la poutre principale peuvent être artisanales et les fondations (de ses colonnes) peuvent être en béton coulé de mauvaise qualité, en pierres, en bois ou en blocs de béton.

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Lisse d’assise pourrie

Lisse d’assise pourrie

La lisse d’assise est l’élément le plus vulnérable qui court un grand risque de pourrissement à cause de l’humidité et des infiltrations d’eau dans le bâtiment. Ceci parce que cet élément se situe dans un endroit stratégique, à savoir entre plusieurs systèmes du bâtiment : les murs de fondations, la structure en bois et l’enveloppe extérieure. Dès que la lisse d’assise devient humide, elle crée un endroit propice aux activités des fourmis charpentières qui trouvent un chemin idéal pour aller à l’extérieur ou à l’intérieur du bâtiment.

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Les problèmes courants dans le vide sanitaire

Structure vide sanitaire

Les bâtiments anciens reposent sur des murs de fondations en moellons et sur une structure en bois se trouvant dans le vide sanitaire dont la hauteur est, la plupart du temps, d’environ 4 pieds. La charpente de la structure, dans le vide sanitaire, est composée d’éléments en bois : une poutre principale en bois (parfois deux poutres principales), des solives, des croix de St-André entre les solives, des colonnes en bois et des semelles en pierres. Parfois, on retrouve des colonnes en pierres qui supportent directement la poutre principale.

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Les fondations en blocs de béton et le vice caché

Réalisations vices cachés

Les murs en blocs de béton sont très faibles et résistent mal aux forces latérales, car ils perdent facilement leur intégrité structurale. De plus, les blocs peuvent se déplacer et bouger de façon indépendante. Alors, il ne faut pas installer des murs en blocs de béton lorsqu’il y a des forces latérales importantes, venant d’un niveau élevé du sol, ou une pression hydrostatique importante devant les murs de fondations.

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Corrosion des linteaux d’acier

Linteaux d’acier

Les linteaux au-dessus les ouvertures (portes et fenêtres) ne sont pas fixés contre la structure, ils reposent librement sur le mur de maçonnerie à chaque côté. Ces linteaux d’acier supportent la maçonnerie au-dessus des ouvertures. Cependant, les cornières d’acier structurales sont des éléments métalliques fixés contre les dalles de béton de chaque étage pour supporter la maçonnerie dans les bâtiments qui ont une hauteur de plus de 11 m (bâtiments de trois étages et plus).

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L’achat d’une maison âgée et les vices cachés

Expertise de briques

Dans cette affaire, l’acheteur fait l’acquisition d’une maison construite en 1961, comportant notamment un toit en cathédrale à faible pente. L’acheteur, fort de ses connaissances en matière de rénovation, renonce à l’inspection préachat, bien que recommandée par son courtier immobilier, puisque selon une émission de télévision, les inspecteurs préachat sont des « charlatans » et qu’il a d’ailleurs déjà eu de mauvaises expériences avec les inspecteurs.

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Moisissures au sous-sol

Moisissures sur les murs de fondations

L’absence d’un drainage adéquat, au périmètre des murs de fondations et l’inexistence d’un système efficace d’étanchéité à l’extérieur – sur les murs de fondations possédant un béton poreux et de moindre qualité – font en sorte que les murs de fondations restent toujours imbibés d’eau ou très humides. Cette situation provoque la formation de moisissures sur les murs de fondations, à l’intérieur, et occasionne souvent des infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.

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Les bâtiments lézardés

Bâtiments lézardés

Certaines villes au Québec offrent des programmes de subvention pour les bâtiments lézardés. Il faut évidemment répondre aux critères d’admissibilité pour avoir droit à la subvention. Ainsi, les causes de l’affaissement des fondations doivent être liées à la condition du sol et non pas à un défaut ou à un vice de construction.

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Soulèvement de la dalle sur sol

Réalisations vices cachés

La présence de fissures, d’efflorescence et de dommages, dans la dalle sur sol, indique souvent que la dalle sur sol a subi une longue période d’humidité. Cette dernière pourrait avoir été occasionnée par une pression hydrostatique en lien avec un mauvais drainage des fondations, une pente négative vers le bâtiment ou à cause de l’absence de dégagement entre le mur du garage et le sol adjacent.

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Terrasse en béton et infiltration d’eau au sous-sol

Réalisations vices cachés

Très souvent, les propriétaires découvrent que la structure en bois est totalement pourrie, en haut du mur de fondations, derrière la terrasse en béton. Ainsi, la structure en bois – reposant sur les murs de fondations – qui peut être pourrie se trouve à être la lisse d’assise, la solive de rive et les extrémités des solives ou encore les poutrelles [qui reposent sur la lisse d’assise à cet endroit].

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Humidité au sous-sol

Moisissure au sous-sol

La présence de moisissures et d’humidité, au sous-sol, peut causer la détérioration des matériaux de construction, particulièrement ceux qui sont en contact direct avec la source d’humidité. Par exemple, ce pourrait être la structure en bois du plancher qui repose sur la dalle de béton sur sol humide ou bien le pourrissement des extrémités de la poutre en bois (encastrée dans les murs de fondations). Ainsi, l’humidité monte dans le béton, par capillarité, et attaque la structure en bois qui touche le béton.

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Revêtement en acrylique et l’humidité

Revêtement en acrylique

L’installation de revêtements en acrylique a commencé dans les années 60. Deux décennies plus tard, on a découvert des problèmes de pourriture et de moisissures dans la structure en bois, derrière ce type de revêtement, particulièrement aux coins des ouvertures, à l’intersection des murs et du toit ainsi qu’à la base du parement.

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Problème d’infiltration d’eau

Réalisations vices cachés

L’infiltration d’eau nécessite dans la majorité des cas des mesures d’intervention rapide. Les causes d’infiltrations d’eau sont multiples, comme le manque d’entretien de l’enveloppe verticale et horizontale du bâtiment, les déficiences dues à une mauvaise installation des composantes de l’enveloppe, l’usure normale ainsi que des matériaux âgés qui ont dépassé leur durée de vie utile et parfois ce sont les occupants qui pratiquent des activités inappropriées.

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Attaches métalliques pour mur en briques

Attaches métaliques

Mentionnons que les attaches de fixation de la maçonnerie transfèrent la charge latérale du mur, vers la structure du bâtiment, et puis empêchent le mouvement du mur latéral vers l’extérieur. Ce qui peut causer l’effondrement du mur en brique.
L’installation des attaches métalliques est primordiale pour la stabilité latérale des murs en brique. Il est essentiel que l’installation respecte les règles de l’art et le Code de construction en vigueur. Ainsi, les attaches de fixation doivent absolument résister aux forces latérales et à la corrosion.
Dans les anciennes constructions, au début de la réalisation des contre-murs en briques, ces derniers étaient attachés contre les madriers en bois à l’aide de clous qui se corrodaient, avec le temps, et se détachaient de la structure des madriers en bois. Ceci causait des bombements dans le mur en brique [qu’on appelle familièrement ventre de bœuf].

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Les fourmis charpentières et le vice caché

Réalisations vices cachés

Il est très difficile pour le commun des mortels de différencier la petite fourmi noire inoffensive de la fourmi charpentière. La distinction est primordiale dans le cas d’une poursuite pour vice caché. En effet, seule la présence de fourmis charpentières, parmi tous les insectes, donne le droit à un recours en vice caché contre l’ancien propriétaire. Cependant, la jurisprudence a établi que la seule présence de fourmis charpentières ne constituait pas nécessairement un vice caché (Li c Boutilier, Cour du Québec, 2006). Comme le souligne Me Mario Naccarato, « en dépit du caractère caché de la présence de fourmis charpentières (…) le seul caractère caché affectant un vice ne suffit pas à lui seul pour engager la responsabilité du vendeur ».

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Bâtiments sur sols argileux

Fissures dans les murs de fondations

Les fondations, en incluant les murs et la semelle, répartissent les charges du bâtiment sur le sol. Pour cette raison, les mouvements des fondations (murs et semelles) affectent la structure du bâtiment ainsi que les éléments de l’enveloppe et la finition intérieure. En cas de mouvement des fondations, il est donc important de vérifier et de régler le problème de stabilité des fondations, avant de procéder à la réparation de la structure et des composantes affectées par ce mouvement. En effet, si le mouvement continue, les dommages dans les éléments intérieurs et dans l’enveloppe s’aggraveront.

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Inondation et fondations hydrofuges

Fondations hydrofuge

« Des inondations exceptionnelles sont survenues au printemps 2017 dans plusieurs municipalités du Québec. La crue des eaux a touché 278 municipalités, inondé plus de 5 300 résidences et forcé l’évacuation de plus de 4 000 personnes ainsi que la fermeture de plusieurs routes » comme le rappelle le Ministère des Affaires municipales (MAMOT).

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Garantie des immeubles à condos neufs

réalisations

Au Québec, l’inspection préréception des habitations neuves (maisons et condos) est régie par le « Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ». Elle est obligatoire sauf pour les immeubles à condos (copropriété divise) de plus de 4 parties privatives superposées, les copropriétés indivises et les immeubles à condos convertis. Tous les acheteurs de maisons neuves individuelles doivent y contribuer et tous les entrepreneurs en construction résidentielle doivent être accrédités. Ainsi, le constructeur et l’acheteur doivent obligatoirement inspecter ensemble la propriété s’il existe un plan de garantie pour celle-ci. Cette inspection marque donc la fin des travaux et le début de la garantie.

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