Il m’arrive souvent qu’on me pose la question suivante : à quoi sert une inspection d’état d’immeuble ( certificat d’état d’immeuble) ? Je réponds alors qu’il y a beaucoup de bâtiments âgés au Québec qui nécessitent de l’entretien. Le fait de négliger l’entretien régulier des composantes d’un bâtiment engendre souvent des problèmes majeurs qui s’avèrent coûteux.
Infiltrations d’eau dans la structure
Par exemple, le manque d’entretien régulier des joints de scellement extérieurs, dans l’enveloppe du bâtiment verticale et horizontale, cause des problèmes d’infiltrations d’eau dans la structure. Ces dernières ne sont pas nécessairement visibles. Parfois, l’eau s’infiltre insidieusement dans la structure et cause son pourrissement au fil des années. Ces infiltrations d’eau provoquent l’apparition de moisissures et affectent la résistance thermique de l’isolation. Il en résulte une réduction de la jouissance des lieux par les occupants.
Durée de vie utile des composantes
Nul doute que les composantes des bâtiments ont une espérance de vie limitée, il faut donc remplacer ces éléments quand ils atteignent leur fin de vie utile. Donnons comme exemple la durée de vie d’une toiture multicouche (asphalte) qui est d’environ 20 ans, alors que pour les bardeaux d’asphalte de qualité moyenne, on parle de 15 ans et pour les drains français, c’est plutôt une durée de vie de 25-30 ans, les fenêtres en aluminium et en PVC peuvent durer 25-30 ans et finalement les briques ont une durée de vie utile de plus de 75 ans.
Entretien régulier
Des travaux d’entretien réguliers sont essentiels pour éviter la détérioration de ces composantes afin qu’elles puissent atteindre leur durée de vie utile prévue. Un revêtement multicouche, par exemple, peut être à remplacer très tôt si la pente de drainage n’est pas adéquate ou s’il manque de gravier pour bien recouvrir le bitume ou encore si le drain du toit est bouché.
Il faut donc prévoir l’entretien annuel des joints de scellement de l’enveloppe, des gouttières, des drains du toit, des fosses de retenue, des joints de mortier du parement extérieur, des solins, du crépi sur les murs de fondations et de la pente autour du bâtiment.
Autant chez les propriétaires de maisons unifamiliales que de condominiums, il existe un problème de planification du budget pour les dépenses de remplacement des composantes importantes du bâtiment, comme la toiture et les drains français.
Quoi entretenir et quand ?
Afin de déterminer quels travaux d’entretien sont nécessaires, une inspection d’état d’immeuble est importante. Cette inspection visuelle reflète l’état actuel des composantes du bâtiment (unifamilial, condominium, commercial, industriel et institutionnel). Dans le rapport d’état d’immeuble, on retrouve des constats relatifs aux problèmes décelés dans le bâtiment ainsi que des recommandations pour les travaux de correction et de rénovation à effectuer. Le but étant de maintenir celui-ci dans un état adéquat en ce qui a trait à la sécurité des occupants et à sa fonctionnalité.
Quant aux condominiums, le certificat d’état d’immeuble permet au professionnel de bien estimer le montant qui doit être réservé aux réparations majeures des parties communes de l’immeuble. Cette estimation est reconnue comme étant le fonds de prévoyance.
Par la suite, le conseil d’administration peut établir la contribution mensuelle pour chaque unité de condo en s’appuyant sur le rapport d’inspection d’état d’immeuble et le fonds de prévoyance.
© Condensation dans l’entretoit du bâtiment
