Le problème le plus fréquent, dans les petits bâtiments résidentiels, c’est la présence d’humidité et condensation au sous-sol. Un nombre important de cas de vices cachés est relié à ce problème.
L’humidité au sous-sol provoque l’apparition de moisissures et de champignons qui pourraient être nocifs. Dans certains cas, la moisissure forme une couche épaisse, de couleur noire, sur les murs de fondations.
Également, la présence de moisissures et d’humidité, au sous-sol, peut causer la détérioration des matériaux de construction, particulièrement ceux qui sont en contact direct avec la source d’humidité. Par exemple, ce pourrait être la structure en bois du plancher qui repose sur la dalle de béton sur sol humide ou bien le pourrissement des extrémités de la poutre en bois (encastrée dans les murs de fondations). Ainsi, l’humidité monte dans le béton, par capillarité, et attaque la structure en bois qui touche le béton.
L’humidité, les moisissures et la présence de bois pourri, au sous-sol, dégagent habituellement des odeurs nauséabondes dans le bâtiment. Soulignons que les spores de moisissures, volant dans l’air, peuvent affecter la santé des occupants, particulièrement ceux qui souffrent d’asthme ou de problèmes respiratoires chroniques.
Très souvent, les nouveaux propriétaires, aux prises avec un problème d’humidité au sous-sol, pensent que cette situation constitue un vice caché. Ceci parce qu’il est difficile, en général, de déceler cette problématique lors de l’inspection préachat, étant donné que cette inspection est de nature visuelle et que la majorité des sous-sols sont totalement aménagés.
Les sources d’humidité au sous-sol d’un bâtiment sont multiples et peuvent être provoquées par des déficiences reliées à l’usure normale des matériaux ou des malfaçons dans l’installation de certains éléments de construction ou encore des activités humaines inappropriées, du manque de travaux d’entretien réguliers ou du non-remplacement nécessaire des composantes du bâtiment.
Les causes les plus fréquentes pour les problèmes d’humidité au sous-sol sont les suivantes :
- Fissures dans les murs de fondations– ces fissures peuvent couler dans les murs de fondations. Elles ne sont pas visibles à l’intérieur d’un sous-sol aménagé, car elles sont cachées derrière la finition et c’est généralement difficile de savoir que ces fissures coulent sans qu’un expert puisse ouvrir les murs (finition) intérieurs et effectuer un test d’arrosage ;
- Absence de margelles devant les fenêtres de sous-sol – lorsque le dégagement du seuil d’une fenêtre de sous-sol n’est pas adéquat par rapport au niveau du terrain, alors l’eau peut couler lors de fortes pluies, vers l’intérieur, derrière la finition;
- Pente négative du terrain – la pente négative du terrain dirige l’eau vers le bâtiment et provoque des infiltrations d’eau, vers l’intérieur, par les fissures et le bas des fenêtres. Ceci sollicite le drainage des fondations et cause des infiltrations d’eau a la jonction entrer la dalle sur sol et la semelle;
- Descentes des gouttières – les descentes des gouttières, qui se déversent près des murs de fondations, sollicitent également, de façon importante, le drainage des fondations et favorisent des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol;
- Dégagement inadéquat entre les murs de fondations et le terrain – si le dégagement entre la jonction des murs de fondations et le terrain est inadéquat, il y a donc un risque que l’eau s’infiltre, vers l’intérieur du sous-sol, par cette jonction. Ceci plus particulièrement dans le cas où le système d’étanchéité, à la base du parement extérieur, est mal fait;
- Terrain plus haut que la structure du plafond du sous-sol– dans certains bâtiments examinés, l’aménagement extérieur (terrasses, balcons, etc.) avait été fait de telle façon que la structure en bois du plafond au sous-sol [reposant sur les murs de fondations] était plus basse que le terrain extérieur. Pour cela, l’humidité du sol attaque cette structure et cause sa détérioration et puis des infiltrations d’eau importantes surviennent à l’intérieur du sous-sol ;
- Déficiences dans la maçonnerie– à la base du parement en maçonnerie, on retrouve un système d’étanchéité ainsi que des chantepleures. Le système d’étanchéité empêche l’eau de s’infiltrer, vers l’intérieur du bâtiment, par la partie supérieure des murs de fondations au sous-sol. Quant aux chantepleures, elles dirigent l’eau – qui peut pénétrer derrière les briques – vers l’extérieur du bâtiment. En cas de déficiences de ce système d’étanchéité et/ou de l’absence de chantepleures à la base du parement extérieur, l’eau rentre par les fissures et par les cisaillements (dans la maçonnerie) ou par les joints de mortier évidés ou encore par les joints de scellement fissurés ou manquants. Ensuite, l’eau ruisselle vers la base du parement et s’infiltre vers l’intérieur causant de l’humidité au sous-sol ;
- Drain français: il arrive parfois que le drain français soit mal installé à l’origine (pente inversée qui empêche le drain d’évacuer l’eau dans la fosse de retenue, drain installé en zigzag, drain écrasé ou bouché, drain installé sur la semelle ou plus bas que la semelle, manque de remblai autour du drain, remblai avec de la terre argileuse avec de très fines particules, etc.). C’est possible aussi que le drain français n’a pas été remplacé à la fin de sa vie utile (entre 25 et 30 ans), et qu’il soit non fonctionnel. Par conséquent (drain mal installé ou âgé et non fonctionnel), l’eau s’accumule autour du bâtiment et finit par pénétrer, à l’intérieur du sous-sol, par la jonction entre les murs de fondations et la dalle sur sol ou par d’éventuelles fissures dans la dalle sur sol.
- Activités humaines – finalement, les activités humaines peuvent générer beaucoup d’humidité qui ne sera pas évacuée vers l’extérieur, comme la présence d’une salle de bain au sous-sol, alors qu’il n’y a aucune fenêtre ou un ventilateur connecté à l’extérieur. De plus, il peut y avoir beaucoup de marchandises, de nature organique, qui peuvent avoir été déposées près des murs extérieurs du sous-sol. Cet environnement est idéal pour provoquer la formation de moisissures sur les surfaces des marchandises et des matériaux de construction.
Il faut savoir que les matières organiques poreuses telles que les textiles, le papier, le carton et le cuir ont tendance à absorber les particules d’humidité en suspension. Lorsque de telles matières sont entreposées dans des conditions d’humidité relative élevée, par exemple dans un sous-sol humide, elles peuvent moisir rapidement.
Dans le cas d’un sous-sol humide, l’installation d’un déshumidificateur peut réduire le taux d’humidité, mais cela ne règle pas le problème. Pour cette raison, il faut, dans un premier temps, identifier la source du problème avec un expert et puis régler le problème d’humidité afin d’avoir un sous-sol sec et sain. La résolution de cette problématique évitera aussi la formation de moisissures et le pourrissement de la structure en bois et de la finition ainsi que les odeurs désagréables ou encore l’inconfort et les problèmes de santé associés.
Humidité et moisissures au sous-sol
