Onesta Bâtiment Conseil

Types de fondations

Il est très important, lors de l’achat d’un bâtiment, de prendre connaissance du type de fondations et de les faire vérifier par un ingénieur en structure. Nous recommandons aux acheteurs potentiels de lire attentivement le rapport préachat et d’effectuer les expertises recommandées par l’inspecteur avant l’achat.

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Mur porteur pourri

Lors de ma pratique, j’ai fait des expertises où j’ai découvert des murs porteurs complètement pourris et la structure superposée était affaissée de façon importante. La cause de ce problème était due à une nappe phréatique élevée sous la maison. Par conséquent, la dalle sur sol était très humide.

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Détachement mécanique des briques (ventre de bœuf)

Murs en madriers

En général, il existe deux types de mouvement dans les murs de maçonnerie attachés contre la structure en bois (madriers ou montants en bois). Le premier type de mouvement est le détachement des briques de la structure en bois dans la partie supérieure du mur. Ce phénomène est généralement causé par la corrosion des clous, en haut du parement, par l’exfiltration d’air humide dans la partie supérieure du bâtiment. 

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Déficiences dans les murs en briques

Réalisations vices cachés

L’efflorescence sur les briques : l’expert peut observer de l’efflorescence sur la surface du parement (taches blanches). Ces taches sont, en fait, des dépôts de sels minéraux qui sont entraînés par la migration de l’eau, de l’intérieur de l’enveloppe du bâtiment vers la surface extérieure. La présence notable de ces taches blanches indique qu’il y a un problème d’étanchéité de l’enveloppe extérieure et que les matériaux sont humides.

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Solin de briques

Solin de maçonnerie

À la base du parement extérieur, à la jonction entre les briques et les murs de fondations, il y a présence d’un système d’étanchéité composé d’un solin de maçonnerie de base, d’une membrane pare-air (ou papier de revêtement) et de chantepleures. Ce système doit être installé de façon à empêcher les infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.

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Lisse d’assise pourrie

La lisse d’assise joue un rôle important dans la structure d’un bâtiment, car cet élément fait le lien entre la structure en bois et les murs de fondations. En d’autres mots, la lisse d’assise attache la structure en bois contre les murs de fondations. Par définition, c’est une pièce de charpente ancrée à l’arase (le dessus) des fondations et sur laquelle les solives de plancher s’appuient.

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Structure en bois sous le sol

Structure en bois pourrie, plus basse que le niveau du sol

Dans les bâtiments résidentiels, la structure en bois repose sur l’arase (dessus) des murs de fondations. Cette structure se trouvant au niveau des murs de fondations est composée d’une lisse d’assise fixée directement contre les murs de fondations avec des boulons d’ancrage. Ceci pour assurer la stabilité latérale de la structure du bâtiment.

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Poutre principale en bois

Renforcement de la structure

Le plancher du rez-de-chaussée est composé de solives ou de poutrelles en bois qui reposent sur des poutres. Ces dernières reposent sur de colonnes en bois ou en acier, alors que les colonnes reposent sur des semelles en béton coulé armé. Il arrive parfois, plus particulièrement dans les vides sanitaires, que la poutre principale repose sur des roches.

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Murs massifs en briques

Murs massifs en maçonnerie

En général, les bâtiments des années 1900 contiennent des murs massifs en briques qui sont composés de plusieurs rangées de briques formant un corps structural intègre grâce aux boutisses. Par définition, ces dernières sont des rangées de briques installées dans le sens contraire des autres pour créer des attaches adéquates entre les rangées de briques.

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Murs en madriers

Murs en madriers

Les bâtiments en madriers (carrés de madriers) construits au début des années 1900 possèdent une ossature en bois massif. Les murs en madriers contiennent des éléments verticaux et des linteaux horizontaux ainsi que des éléments de remplissage. L’épaisseur des madriers peut être soit de 2 ou 3 pouces.

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Revêtement extérieur (système fermé)

Réalisations vices cachés

L’eau qui s’infiltre – vers l’arrière du revêtement extérieur – ne doit pas entrer en contact avec la structure en bois. Pour cela, il doit y avoir une membrane pare-air et pare-intempérie qui bloque le passage de l’eau. Après cela, l’eau circule – vers la base du revêtement extérieur – dans le vide entre le revêtement extérieur et la membrane pare-air. Enfin, l’eau doit être dirigée vers l’extérieur de l’enveloppe par le solin de base et les moulures perforées.

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Affaissement plancher de cuisine

Affaissement du plancher

Nombreux sont ceux qui rêvent de faire des rénovations dans leur cuisine, notamment en installant un îlot avec un comptoir en granit. C’est après l’installation d’un îlot et du plancher en céramique que les propriétaires réalisent que le plancher de la cuisine s’est affaissé ou bien que des fissures sont apparues dans la finition du plancher.

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Infiltration d’eau (lisse d’assise)

Infiltration d’eau (lisse d’assise)

Un des problèmes importants d’infiltration d’eau dans les maisons se trouve à être l’infiltration d’eau au sous-sol à la jonction entre la lisse d’assise et le mur de fondations. Avant d’aborder les causes possibles de ce problème, il faut prendre connaissance des composantes de l’enveloppe et de la structure à la base du mur en briques.

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Fissures dans les murs de fondations du garage

Fondation

Un des problèmes fréquents avec les maisons possédant un garage attenant ou intégré (attaché), à l’extrémité gauche ou droite, est la présence de fissures importantes et d’un déplacement dans les murs de fondation (habituellement au coin du garage). Nous trouvons aussi des cisaillements dans la maçonnerie des façades adjacentes du garage ainsi que des fissures dans la dalle sur sol. Parfois, il y a un affaissement dans cette dalle de béton. 

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Affaissement du plancher d’un bâtiment âgé

Il arrive qu’un plancher s’affaisse en direction du centre d’un bâtiment, plus précisément vers le ou les murs porteurs. Dans un bâtiment âgé, on retrouve une poutre principale au sous-sol ou dans le vide sanitaire. Cependant, certains bâtiments ont plutôt deux poutres principales. Les murs porteurs au rez-de-chaussée reposent sur cette poutre. Fréquemment, la poutre principale en bois, au sous-sol, n’a pas la taille adéquate. Également, la poutre peut être fissurée, sectionnée, tordue ou pourrie. Les colonnes supportant la poutre principale peuvent être artisanales et les fondations (de ses colonnes) peuvent être en béton coulé de mauvaise qualité, en pierres, en bois ou en blocs de béton.

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Les problèmes courants dans le vide sanitaire

Les bâtiments anciens reposent sur des murs de fondations en moellons et sur une structure en bois se trouvant dans le vide sanitaire dont la hauteur est, la plupart du temps, d’environ 4 pieds. La charpente de la structure, dans le vide sanitaire, est composée d’éléments en bois : une poutre principale en bois (parfois deux poutres principales), des solives, des croix de St-André entre les solives, des colonnes en bois et des semelles en pierres. Parfois, on retrouve des colonnes en pierres qui supportent directement la poutre principale.

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Les fondations en blocs de béton et le vice caché

Réalisations vices cachés

Les murs en blocs de béton sont très faibles et résistent mal aux forces latérales, car ils perdent facilement leur intégrité structurale. De plus, les blocs peuvent se déplacer et bouger de façon indépendante. Alors, il ne faut pas installer des murs en blocs de béton lorsqu’il y a des forces latérales importantes, venant d’un niveau élevé du sol, ou une pression hydrostatique importante devant les murs de fondations.

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Corrosion des linteaux d’acier

Linteaux d’acier

Les linteaux au-dessus les ouvertures (portes et fenêtres) ne sont pas fixés contre la structure, ils reposent librement sur le mur de maçonnerie à chaque côté. Ces linteaux d’acier supportent la maçonnerie au-dessus des ouvertures. Cependant, les cornières d’acier structurales sont des éléments métalliques fixés contre les dalles de béton de chaque étage pour supporter la maçonnerie dans les bâtiments qui ont une hauteur de plus de 11 m (bâtiments de trois étages et plus).

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Maison âgée et vices cachés

Réalisations vices cachés

Dans cette affaire, l’acheteur fait l’acquisition d’une maison construite en 1961, comportant notamment un toit en cathédrale à faible pente. L’acheteur, fort de ses connaissances en matière de rénovation, renonce à l’inspection préachat, bien que recommandée par son courtier immobilier, puisque selon une émission de télévision, les inspecteurs préachat sont des « charlatans » et qu’il a d’ailleurs déjà eu de mauvaises expériences avec les inspecteurs.

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Moisissures au sous-sol

Moisissure au sous-sol

L’absence d’un drainage adéquat, au périmètre des murs de fondations et l’inexistence d’un système efficace d’étanchéité à l’extérieur – sur les murs de fondations possédant un béton poreux et de moindre qualité – font en sorte que les murs de fondations restent toujours imbibés d’eau ou très humides. Cette situation provoque la formation de moisissures sur les murs de fondations, à l’intérieur, et occasionne souvent des infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.

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Les bâtiments lézardés

Bâtiments lézardés

Certaines villes au Québec offrent des programmes de subvention pour les bâtiments lézardés. Il faut évidemment répondre aux critères d’admissibilité pour avoir droit à la subvention. Ainsi, les causes de l’affaissement des fondations doivent être liées à la condition du sol et non pas à un défaut ou à un vice de construction.

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Soulèvement de la dalle sur sol

Pression hydrostatique et gonflement de la dalle sur sol

La présence de fissures, d’efflorescence et de dommages, dans la dalle sur sol, indique souvent que la dalle sur sol a subi une longue période d’humidité. Cette dernière pourrait avoir été occasionnée par une pression hydrostatique en lien avec un mauvais drainage des fondations, une pente négative vers le bâtiment ou à cause de l’absence de dégagement entre le mur du garage et le sol adjacent.

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Terrasse en béton et infiltration d’eau au sous-sol

Réalisations vices cachés

Très souvent, les propriétaires découvrent que la structure en bois est totalement pourrie, en haut du mur de fondations, derrière la terrasse en béton. Ainsi, la structure en bois – reposant sur les murs de fondations – qui peut être pourrie se trouve à être la lisse d’assise, la solive de rive et les extrémités des solives ou encore les poutrelles [qui reposent sur la lisse d’assise à cet endroit].

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Humidité au sous-sol

La présence de moisissures et d’humidité, au sous-sol, peut causer la détérioration des matériaux de construction, particulièrement ceux qui sont en contact direct avec la source d’humidité. Par exemple, ce pourrait être la structure en bois du plancher qui repose sur la dalle de béton sur sol humide ou bien le pourrissement des extrémités de la poutre en bois (encastrée dans les murs de fondations). Ainsi, l’humidité monte dans le béton, par capillarité, et attaque la structure en bois qui touche le béton.

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Revêtement en acrylique et l’humidité

Lisse d’assise pourrie

L’installation de revêtements en acrylique a commencé dans les années 60. Deux décennies plus tard, on a découvert des problèmes de pourriture et de moisissures dans la structure en bois, derrière ce type de revêtement, particulièrement aux coins des ouvertures, à l’intersection des murs et du toit ainsi qu’à la base du parement.

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Problème d’infiltration d’eau

Réalisations vices cachés

L’infiltration d’eau nécessite dans la majorité des cas des mesures d’intervention rapide. Les causes d’infiltrations d’eau sont multiples, comme le manque d’entretien de l’enveloppe verticale et horizontale du bâtiment, les déficiences dues à une mauvaise installation des composantes de l’enveloppe, l’usure normale ainsi que des matériaux âgés qui ont dépassé leur durée de vie utile et parfois ce sont les occupants qui pratiquent des activités inappropriées.

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