Onesta Bâtiment Conseil

Grenier habitable

Pour déterminer si le grenier de la maison peut être modifié en pièce habitable, il faut que la structure soit analysée par un ingénieur en structure. En fait, il y a plusieurs facteurs à prendre en considération avant de déterminer si le projet est réalisable ou non.

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Mur non porteur ou mur porteur

Mur non porteur

Normalement, il est possible d’enlever un mur non porteur sans occasionner de problèmes structuraux au bâtiment. Cependant, dans certains cas, le mur non porteur peut devenir porteur dans une structure déficiente et alors l’enlèvement de ce mur peut causer de sérieux problèmes structuraux.

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Barrage de glace (toiture)

Barrage de glace

La formation d’une barrière de glace, sur le rebord de la toiture en pente d’une maison, est un symptôme de la présence de problèmes importants dans les composantes du grenier du bâtiment. Le principal problème de l’accumulation de glace, au bord du toit, se trouve à être les pertes thermiques (pertes de chaleur) de la maison vers le grenier. La chaleur réchauffe la toiture et fait fondre la neige qui s’est accumulée sur la toiture. Puis, l’eau ruisselle vers le bas de la toiture et – en arrivant dans la section froide de la toiture qui dépasse le grenier – l’eau gèle et forme un barrage de glace au débord du toit.

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Mur porteur pourri

Inspection expertise structure

Lors de ma pratique, j’ai fait des expertises où j’ai découvert des murs porteurs complètement pourris et la structure superposée était affaissée de façon importante. La cause de ce problème était due à une nappe phréatique élevée sous la maison. Par conséquent, la dalle sur sol était très humide.

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Les déficiences dans les murs en briques

Réalisations vices cachés

L’efflorescence sur les briques : l’expert peut observer de l’efflorescence sur la surface du parement (taches blanches). Ces taches sont, en fait, des dépôts de sels minéraux qui sont entraînés par la migration de l’eau, de l’intérieur de l’enveloppe du bâtiment vers la surface extérieure. La présence notable de ces taches blanches indique qu’il y a un problème d’étanchéité de l’enveloppe extérieure et que les matériaux sont humides.

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Lisse d’assise pourrie

Lisse d’assise pourrie

La lisse d’assise joue un rôle important dans la structure d’un bâtiment, car cet élément fait le lien entre la structure en bois et les murs de fondations. En d’autres mots, la lisse d’assise attache la structure en bois contre les murs de fondations. Par définition, c’est une pièce de charpente ancrée à l’arase (le dessus) des fondations et sur laquelle les solives de plancher s’appuient.

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Structure en bois sous le niveau du sol

Structure en bois pourrie, plus basse que le niveau du sol

Dans les bâtiments résidentiels, la structure en bois repose sur l’arase (dessus) des murs de fondations. Cette structure se trouvant au niveau des murs de fondations est composée d’une lisse d’assise fixée directement contre les murs de fondations avec des boulons d’ancrage. Ceci pour assurer la stabilité latérale de la structure du bâtiment.

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Murs massifs en briques

Murs massifs en maçonnerie

En général, les bâtiments des années 1900 contiennent des murs massifs en briques qui sont composés de plusieurs rangées de briques formant un corps structural intègre grâce aux boutisses. Par définition, ces dernières sont des rangées de briques installées dans le sens contraire des autres pour créer des attaches adéquates entre les rangées de briques.

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Murs en madriers de bois

Murs en madriers

Les bâtiments en madriers (carrés de madriers) construits au début des années 1900 possèdent une ossature en bois massif. Les murs en madriers contiennent des éléments verticaux et des linteaux horizontaux ainsi que des éléments de remplissage. L’épaisseur des madriers peut être soit de 2 ou 3 pouces.

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Affaissement dans le plancher de la cuisine

Une poutrelle sectionnée

Nombreux sont ceux qui rêvent de faire des rénovations dans leur cuisine, notamment en installant un îlot avec un comptoir en granit. C’est après l’installation d’un îlot et du plancher en céramique que les propriétaires réalisent que le plancher de la cuisine s’est affaissé ou bien que des fissures sont apparues dans la finition du plancher.

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Infiltration d’eau par la lisse d’assise

Infiltration d’eau (lisse d’assise)

Un des problèmes importants d’infiltration d’eau dans les maisons se trouve à être l’infiltration d’eau au sous-sol à la jonction entre la lisse d’assise et le mur de fondations. Avant d’aborder les causes possibles de ce problème, il faut prendre connaissance des composantes de l’enveloppe et de la structure à la base du mur en briques.

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Vide sanitaire d’un bâtiment âgé

Affaissement du plancher

Les bâtiments anciens reposent sur des murs de fondations en moellons et sur une structure en bois se trouvant dans le vide sanitaire dont la hauteur est, la plupart du temps, d’environ 4 pieds. La charpente de la structure, dans le vide sanitaire, est composée d’éléments en bois : une poutre principale en bois (parfois deux poutres principales), des solives, des croix de St-André entre les solives, des colonnes en bois et des semelles en pierres. Parfois, on retrouve des colonnes en pierres qui supportent directement la poutre principale.

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Fondations en blocs de béton

Inspection expertise structure

Les murs en blocs de béton sont très faibles et résistent mal aux forces latérales, car ils perdent facilement leur intégrité structurale. De plus, les blocs peuvent se déplacer et bouger de façon indépendante. Alors, il ne faut pas installer des murs en blocs de béton lorsqu’il y a des forces latérales importantes, venant d’un niveau élevé du sol, ou une pression hydrostatique importante devant les murs de fondations.

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Moisissures au sous-sol

Moisissure au sous-sol

L’absence d’un drainage adéquat, au périmètre des murs de fondations et l’inexistence d’un système efficace d’étanchéité à l’extérieur – sur les murs de fondations possédant un béton poreux et de moindre qualité – font en sorte que les murs de fondations restent toujours imbibés d’eau ou très humides. Cette situation provoque la formation de moisissures sur les murs de fondations, à l’intérieur, et occasionne souvent des infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.

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Soulèvement de la dalle sur sol

Pression hydrostatique et gonflement de la dalle sur sol

La présence de fissures, d’efflorescence et de dommages, dans la dalle sur sol, indique souvent que la dalle sur sol a subi une longue période d’humidité. Cette dernière pourrait avoir été occasionnée par une pression hydrostatique en lien avec un mauvais drainage des fondations, une pente négative vers le bâtiment ou à cause de l’absence de dégagement entre le mur du garage et le sol adjacent.

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La terrasse en béton et l’infiltration d’eau au sous-sol

Réalisations vices cachés

Très souvent, les propriétaires découvrent que la structure en bois est totalement pourrie, en haut du mur de fondations, derrière la terrasse en béton. Ainsi, la structure en bois – reposant sur les murs de fondations – qui peut être pourrie se trouve à être la lisse d’assise, la solive de rive et les extrémités des solives ou encore les poutrelles [qui reposent sur la lisse d’assise à cet endroit].

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Humidité et moisissures au sous-sol

La présence de moisissures et d’humidité, au sous-sol, peut causer la détérioration des matériaux de construction, particulièrement ceux qui sont en contact direct avec la source d’humidité. Par exemple, ce pourrait être la structure en bois du plancher qui repose sur la dalle de béton sur sol humide ou bien le pourrissement des extrémités de la poutre en bois (encastrée dans les murs de fondations). Ainsi, l’humidité monte dans le béton, par capillarité, et attaque la structure en bois qui touche le béton.

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Les fourmis charpentières et le vice caché

Réalisations vices cachés

Il est très difficile pour le commun des mortels de différencier la petite fourmi noire inoffensive de la fourmi charpentière. La distinction est primordiale dans le cas d’une poursuite pour vice caché. En effet, seule la présence de fourmis charpentières, parmi tous les insectes, donne le droit à un recours en vice caché contre l’ancien propriétaire. Cependant, la jurisprudence a établi que la seule présence de fourmis charpentières ne constituait pas nécessairement un vice caché (Li c Boutilier, Cour du Québec, 2006). Comme le souligne Me Mario Naccarato, « en dépit du caractère caché de la présence de fourmis charpentières (…) le seul caractère caché affectant un vice ne suffit pas à lui seul pour engager la responsabilité du vendeur ».

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Affaissement des murs de fondations

Expert en fondation

Les fondations, en incluant les murs et la semelle, répartissent les charges du bâtiment sur le sol. Pour cette raison, les mouvements des fondations (murs et semelles) affectent la structure du bâtiment ainsi que les éléments de l’enveloppe et la finition intérieure. En cas de mouvement des fondations, il est donc important de vérifier et de régler le problème de stabilité des fondations, avant de procéder à la réparation de la structure et des composantes affectées par ce mouvement. En effet, si le mouvement continue, les dommages dans les éléments intérieurs et dans l’enveloppe s’aggraveront.

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Les vices cachés dans les bâtiments: Questions et Réponses

Inspection expertise structure

Me Christopher Atchison a accepté de répondre à quelques questions relatives au vice caché pour faire la lumière sur quelques mythes qui l’entoure.

Lors de cet entretien, il a abordé le thème de la garantie légale du vendeur, plus particulièrement en ce qui a trait à la bonne foi et à l’exclusion de celle-ci. Me Atchison nous a aussi parlé de la façon d’entamer une procédure en cas de découverte d’un tel vice.

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