Normalement, il est possible d’enlever un mur non porteur sans occasionner de problèmes structuraux au bâtiment. Cependant, dans certains cas, le mur non porteur peut devenir porteur dans une structure déficiente et alors l’enlèvement de ce mur peut causer de sérieux problèmes structuraux.
La formation d’une barrière de glace, sur le rebord de la toiture en pente d’une maison, est un symptôme de la présence de problèmes importants dans les composantes du grenier du bâtiment. Le principal problème de l’accumulation de glace, au bord du toit, se trouve à être les pertes thermiques (pertes de chaleur) de la maison vers le grenier. La chaleur réchauffe la toiture et fait fondre la neige qui s’est accumulée sur la toiture. Puis, l’eau ruisselle vers le bas de la toiture et – en arrivant dans la section froide de la toiture qui dépasse le grenier – l’eau gèle et forme un barrage de glace au débord du toit.
Très souvent, il existe une confusion entre l’inspection préréception et le certificat d’état d’immeuble en ce qui concerne les immeubles à condos. En fait, l’inspection préréception est une inspection visuelle d’un bâtiment neuf qui permet de déterminer quels seront les travaux à compléter ou à rectifier par l’entrepreneur (ou promoteur) du projet immobilier. Alors que le certificat d’état d’immeuble concerne les bâtiments qui ne sont pas neufs. L’ingénieur inspecte visuellement les composantes des parties communes et à usage restreint pour indiquer, dans son rapport, les déficiences observées, les travaux correctifs à apporter et les expertises qu’il recommande.
L’expertise qui inclut l’expertise pour infiltration d’eau, pour un problème relatif à la toiture, au drain français, aux fondations, aux infiltrations d’air, aux vices cachés, au revêtement extérieur, à la structure, à la moisissure et à l’humidité, à un problème d’isolation, aux façades etc.
Le nouveau Chapitre VIII/Bâtiment du Code de sécurité de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), est entré en vigueur le 18 mars 2013. Depuis lors, l’inspection complète des façades d’immeubles en hauteur et des parcs de stationnement étagés est obligatoire à certaines conditions (loi 122).
Les travaux de sous-œuvre dans les maisons consistent à excaver le vide sanitaire pour créer un sous-sol habitable. Le niveau d’excavation est habituellement plus bas que la semelle des murs de fondations. Cette situation nécessite des travaux de renforcement devant la base des murs de fondations.
Certaines déficiences ne constituent pas une menace pour la sécurité du public, mais affectent par contre les composantes du bâtiment. En revanche, certaines déficiences peuvent menacer directement la sécurité de ceux qui fréquentent le bâtiment ou se promènent à proximité de celui-ci. Prenons le cas où des tablettes de fenêtre sont fissurées et détachées de l’enveloppe ou encore des briques qui sont détachées de la structure (bombement), ceci représente donc un risque que les briques détachées s’effondrent sur les passants.
Le délaminage (delamination en anglais) du béton dans les dalles structurelles [dalles d’un stationnement intérieur pour un immeuble à condos ou les dalles des terrasses extérieures ou les balcons] est un problème important qui peut entraîner le remplacement de cette composante structurelle.
Il est très important, lors de l’achat d’un bâtiment, de prendre connaissance du type de fondations et de les faire vérifier par un ingénieur en structure. Nous recommandons aux acheteurs potentiels de lire attentivement le rapport préachat et d’effectuer les expertises recommandées par l’inspecteur avant l’achat.
Lors de ma pratique, j’ai fait des expertises où j’ai découvert des murs porteurs complètement pourris et la structure superposée était affaissée de façon importante. La cause de ce problème était due à une nappe phréatique élevée sous la maison. Par conséquent, la dalle sur sol était très humide.
En général, il existe deux types de mouvement dans les murs de maçonnerie attachés contre la structure en bois (madriers ou montants en bois). Le premier type de mouvement est le détachement des briques de la structure en bois dans la partie supérieure du mur. Ce phénomène est généralement causé par la corrosion des clous, en haut du parement, par l’exfiltration d’air humide dans la partie supérieure du bâtiment.
L’efflorescence sur les briques : l’expert peut observer de l’efflorescence sur la surface du parement (taches blanches). Ces taches sont, en fait, des dépôts de sels minéraux qui sont entraînés par la migration de l’eau, de l’intérieur de l’enveloppe du bâtiment vers la surface extérieure. La présence notable de ces taches blanches indique qu’il y a un problème d’étanchéité de l’enveloppe extérieure et que les matériaux sont humides.
Les chantepleures jouent le rôle d’un système d’évacuation de l’eau qui peut s’infiltrer derrière la maçonnerie. Si elles sont bouchées ou absentes, alors l’eau s’accumule derrière le mur de maçonnerie.
À la base du parement extérieur, à la jonction entre les briques et les murs de fondations, il y a présence d’un système d’étanchéité composé d’un solin de maçonnerie de base, d’une membrane pare-air (ou papier de revêtement) et de chantepleures. Ce système doit être installé de façon à empêcher les infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.
La lisse d’assise joue un rôle important dans la structure d’un bâtiment, car cet élément fait le lien entre la structure en bois et les murs de fondations. En d’autres mots, la lisse d’assise attache la structure en bois contre les murs de fondations. Par définition, c’est une pièce de charpente ancrée à l’arase (le dessus) des fondations et sur laquelle les solives de plancher s’appuient.
Dans les bâtiments résidentiels, la structure en bois repose sur l’arase (dessus) des murs de fondations. Cette structure se trouvant au niveau des murs de fondations est composée d’une lisse d’assise fixée directement contre les murs de fondations avec des boulons d’ancrage. Ceci pour assurer la stabilité latérale de la structure du bâtiment.
Le plancher du rez-de-chaussée est composé de solives ou de poutrelles en bois qui reposent sur des poutres. Ces dernières reposent sur de colonnes en bois ou en acier, alors que les colonnes reposent sur des semelles en béton coulé armé. Il arrive parfois, plus particulièrement dans les vides sanitaires, que la poutre principale repose sur des roches.
En général, les bâtiments des années 1900 contiennent des murs massifs en briques qui sont composés de plusieurs rangées de briques formant un corps structural intègre grâce aux boutisses. Par définition, ces dernières sont des rangées de briques installées dans le sens contraire des autres pour créer des attaches adéquates entre les rangées de briques.
Les bâtiments en madriers (carrés de madriers) construits au début des années 1900 possèdent une ossature en bois massif. Les murs en madriers contiennent des éléments verticaux et des linteaux horizontaux ainsi que des éléments de remplissage. L’épaisseur des madriers peut être soit de 2 ou 3 pouces.
L’eau qui s’infiltre – vers l’arrière du revêtement extérieur – ne doit pas entrer en contact avec la structure en bois. Pour cela, il doit y avoir une membrane pare-air et pare-intempérie qui bloque le passage de l’eau. Après cela, l’eau circule – vers la base du revêtement extérieur – dans le vide entre le revêtement extérieur et la membrane pare-air. Enfin, l’eau doit être dirigée vers l’extérieur de l’enveloppe par le solin de base et les moulures perforées.
Nombreux sont ceux qui rêvent de faire des rénovations dans leur cuisine, notamment en installant un îlot avec un comptoir en granit. C’est après l’installation d’un îlot et du plancher en céramique que les propriétaires réalisent que le plancher de la cuisine s’est affaissé ou bien que des fissures sont apparues dans la finition du plancher.
Un des problèmes importants d’infiltration d’eau dans les maisons se trouve à être l’infiltration d’eau au sous-sol à la jonction entre la lisse d’assise et le mur de fondations. Avant d’aborder les causes possibles de ce problème, il faut prendre connaissance des composantes de l’enveloppe et de la structure à la base du mur en briques.
Un des problèmes fréquents avec les maisons possédant un garage attenant ou intégré (attaché), à l’extrémité gauche ou droite, est la présence de fissures importantes et d’un déplacement dans les murs de fondation (habituellement au coin du garage). Nous trouvons aussi des cisaillements dans la maçonnerie des façades adjacentes du garage ainsi que des fissures dans la dalle sur sol. Parfois, il y a un affaissement dans cette dalle de béton.
Il arrive qu’un plancher s’affaisse en direction du centre d’un bâtiment, plus précisément vers le ou les murs porteurs. Dans un bâtiment âgé, on retrouve une poutre principale au sous-sol ou dans le vide sanitaire. Cependant, certains bâtiments ont plutôt deux poutres principales. Les murs porteurs au rez-de-chaussée reposent sur cette poutre. Fréquemment, la poutre principale en bois, au sous-sol, n’a pas la taille adéquate. Également, la poutre peut être fissurée, sectionnée, tordue ou pourrie. Les colonnes supportant la poutre principale peuvent être artisanales et les fondations (de ses colonnes) peuvent être en béton coulé de mauvaise qualité, en pierres, en bois ou en blocs de béton.
Les bâtiments anciens reposent sur des murs de fondations en moellons et sur une structure en bois se trouvant dans le vide sanitaire dont la hauteur est, la plupart du temps, d’environ 4 pieds. La charpente de la structure, dans le vide sanitaire, est composée d’éléments en bois : une poutre principale en bois (parfois deux poutres principales), des solives, des croix de St-André entre les solives, des colonnes en bois et des semelles en pierres. Parfois, on retrouve des colonnes en pierres qui supportent directement la poutre principale.
Les murs en blocs de béton sont très faibles et résistent mal aux forces latérales, car ils perdent facilement leur intégrité structurale. De plus, les blocs peuvent se déplacer et bouger de façon indépendante. Alors, il ne faut pas installer des murs en blocs de béton lorsqu’il y a des forces latérales importantes, venant d’un niveau élevé du sol, ou une pression hydrostatique importante devant les murs de fondations.
Les linteaux au-dessus les ouvertures (portes et fenêtres) ne sont pas fixés contre la structure, ils reposent librement sur le mur de maçonnerie à chaque côté. Ces linteaux d’acier supportent la maçonnerie au-dessus des ouvertures. Cependant, les cornières d’acier structurales sont des éléments métalliques fixés contre les dalles de béton de chaque étage pour supporter la maçonnerie dans les bâtiments qui ont une hauteur de plus de 11 m (bâtiments de trois étages et plus).
Dans cette affaire, l’acheteur fait l’acquisition d’une maison construite en 1961, comportant notamment un toit en cathédrale à faible pente. L’acheteur, fort de ses connaissances en matière de rénovation, renonce à l’inspection préachat, bien que recommandée par son courtier immobilier, puisque selon une émission de télévision, les inspecteurs préachat sont des « charlatans » et qu’il a d’ailleurs déjà eu de mauvaises expériences avec les inspecteurs.
L’absence d’un drainage adéquat, au périmètre des murs de fondations et l’inexistence d’un système efficace d’étanchéité à l’extérieur – sur les murs de fondations possédant un béton poreux et de moindre qualité – font en sorte que les murs de fondations restent toujours imbibés d’eau ou très humides. Cette situation provoque la formation de moisissures sur les murs de fondations, à l’intérieur, et occasionne souvent des infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.
Certaines villes au Québec offrent des programmes de subvention pour les bâtiments lézardés. Il faut évidemment répondre aux critères d’admissibilité pour avoir droit à la subvention. Ainsi, les causes de l’affaissement des fondations doivent être liées à la condition du sol et non pas à un défaut ou à un vice de construction.
