Lorsque vient le temps d’un achat aussi important qu’une maison, un condominium ou tout autre bâtiment, nous devrions prendre le temps de dénicher la bonne bâtisse de façon avisée.
Au cours de cette démarche d’acquisition, l’inspection préachat est fort utile pour connaître la condition générale d’un immeuble. En effet, le spécialiste en bâtiment identifie les défauts apparents majeurs qui étaient perceptibles à l’œil le jour de la visite (inspection visuelle).
L’inspection préachat n’est pas une inspection de conformité aux divers Codes ou aux normes. C’est une inspection générale et non une expertise. Dans son rapport préachat, l’expert en bâtiment indique l’ordre de gravité des déficiences et mentionne les travaux d’entretien et les réparations urgentes à faire.
Garantie légale du vendeur
Le législateur a prévu, au Code civil du Québec (article 1726), une garantie légale du vendeur qui a pour objectif de protéger les acheteurs d’éventuels vices cachés.
Pour que cette garantie puisse être présentée devant les tribunaux, en cas de vices cachés, l’acquéreur doit démontrer qu’il a, préalablement à l’achat, agi avec prudence et diligence. Même si l’inspection préachat n’est pas obligatoire au Québec, elle est fortement recommandée, car elle facilite le recours en justice s’il y a découverte d’un vice caché.
L’inspecteur préachat doit aussi être diligent et aviser l’acheteur de tous vices apparents détectés durant son examen et pouvant représenter un risque de vice caché.
Selon l’arrêt de la Cour d’Appel du Québec Préseault c. Inspec-Tech Inc. :
La responsabilité d’un inspecteur préachat peut également être retenue si celui-ci ne mentionne pas un vice apparent qu’il «[…] a vu […] ou aurait dû voir et interpréter. » (firme d’avocats Azran & associés).
Conseils aux futurs acheteurs
Voici quelques conseils aux futurs acheteurs pour leur éviter certains écueils liés à l’achat d’un bâtiment :
Engager un inspecteur en bâtiment
Pour éviter de multiples problèmes, il est recommandé d’embaucher un inspecteur en bâtiment qui soit qualifié, c’est-à-dire qui possède les connaissances et l’expérience nécessaires dans le domaine de la construction comme un ingénieur, un architecte, un technologue professionnel ou un inspecteur en bâtiment.
Connaissance des normes de l’inspection préachat
Cet expert doit avoir bonne connaissance des normes de construction et des règles de l’art. Il doit aussi maîtriser les normes de pratique de l’inspection préachat, comme celles de l’ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ) et des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ).
Accompagnez l’expert durant l’inspection
L’acheteur éventuel devrait accompagner l’inspecteur en bâtiment tout au long de l’inspection. Il est primordial qu’il l’écoute attentivement et qu’il lui pose toutes les questions qu’il juge pertinentes au sujet de l’inspection. Cette dernière peut durer plusieurs heures (environ 2 heures pour un bungalow typique).
Tenue vestimentaire confortable
Pour être en mesure d’accompagner l’inspecteur sur la toiture, dans le vide sanitaire ou dans l’entretoit, vaut mieux que l’acheteur s’habille avec des vêtements confortables et qu’il évite la tenue de ville.
Être sur place lors de l’inspection
Le fait d’accompagner l’inspecteur fait toute la différence, car l’acheteur prend ainsi connaissance des composantes du bâtiment et de la localisation d’éléments essentiels comme l’entrée d’eau principale, le panneau électrique, etc.
L’exercice permet de bien visualiser où se trouvent les déficiences relevées dans le rapport et de comprendre la gravité de ces déficiences et la nature des expertises recommandées.
Bref, il est préférable que l’acheteur éventuel soit toujours avec l’inspecteur, durant l’inspection, pour avoir une bonne idée de l’état actuel du bâtiment parce que l’inspecteur va l’informer des déficiences visibles et de l’ampleur de ces dernières par rapport au budget et à la sécurité des occupants. De plus, l’inspecteur avertit l’acheteur de la possibilité de l’existence de problèmes dont les symptômes sont apparents.
Avoir une copie de la déclaration du vendeur
L’acheteur doit avoir avec lui une copie de la déclaration du vendeur pour vérifier et localiser, avec l’inspecteur, les déficiences ou les modifications (ou autres) déclarées par le vendeur.
Liste de vérification
À la fin de l’inspection, l’acheteur devrait déjà avoir une bonne idée à propos des éléments suivants :
- Les composantes et les matériaux de la maison convoitée ;
- Les déficiences mineures à corriger ;
- Les déficiences touchant la sécurité et qui sont à corriger immédiatement ;
- Les déficiences majeures qui nécessitent un remplacement des composantes comme la toiture ou le drain français ;
- Les améliorations à apporter au bâtiment ;
- Les expertises recommandées pour certains problèmes que l’inspecteur juge assez importants. Il suggère alors la consultation d’un expert comme un maître plombier, un électricien, un ingénieur en structure, un entrepreneur général, etc.
- L’état général du bâtiment.
Lire et comprendre le rapport d’inspection préachat
L’acheteur doit obtenir le rapport écrit de l’inspecteur préachat dans le délai prescrit avant que la contre-offre ne soit expirée. Ce serait prudent que l’acheteur potentiel lise attentivement le rapport et demande de l’aide à un tiers, s’il le faut, pour bien comprendre le contenu de celui-ci et qu’il pose des questions à l’inspecteur préachat s’il a besoin de plus de précisions.
Envisager des expertises spécifiques
Si nécessaire, l’acheteur devra choisir des professionnels (électricien, plombier, ingénieur en structure, etc.) pour réaliser les expertises approfondies recommandées par l’inspecteur préachat, par exemple un ingénieur en structure pour vérifier une fissure ou un expert pour examiner le drain français à l’aide d’une caméra.
Hiérarchiser et prioriser les travaux futurs
Après cette étape, l’acheteur dresse une liste des réparations et des remplacements selon la priorité. Ensuite, il fait une demande de soumissions à quelques entrepreneurs concernant les remplacements majeurs, les réparations et les améliorations en fonction de l’urgence et de l’importance des travaux à faire.
Faire le bilan: acheter ou pas?
Habituellement, après tout ce processus, l’acheteur commence à se faire une bonne idée de la valeur de la propriété. Il est alors plus en mesure de juger si cet investissement lui convient réellement et d’établir un budget pour les réparations urgentes et les remplacements majeurs à venir.
De nombreux acheteurs découvrent des déficiences dans leur propriété plusieurs années après l’achat. Ils entament alors une poursuite en vice caché. Pourtant en relisant les rapports d’inspecteurs préachat, les professionnels du bâtiment constatent que ces déficiences étaient clairement identifiées et faisaient l’objet de recommandations pour des expertises approfondies.
Cependant, dans bien des cas, l’acheteur n’a pas pris connaissance de ces déficiences et des expertises recommandées. Si celui-ci avait bien lu son rapport préachat et suivi les recommandations proposées par l’inspecteur préachat, il se serait évité des surprises désagréables et des dépenses imprévues.
Lorsque l’acheteur fait fi des recommandations de l’inspecteur en bâtiment, à propos d’une expertise à effectuer relativement à une déficience observée lors de l’inspection préachat, alors il risque d’annihiler ses chances de gagner sa cause en vice caché. Malheureusement, les travaux correctifs peuvent atteindre des sommes considérables.
Notre dernière recommandation est la suivante : en cas de doute, interrogez votre inspecteur en bâtiment et il prendra le temps de répondre à vos questions.
