Experts en bâtiment

Les bâtiments anciens reposent sur des murs de fondations en moellons et sur une structure en bois se trouvant dans le vide sanitaire dont la hauteur est, la plupart du temps, d’environ 4 pieds. La charpente de la structure, dans le vide sanitaire, est composée d’éléments en bois : une poutre principale en bois (parfois deux poutres principales), des solives, des croix de St-André entre les solives, des colonnes en bois et des semelles en pierres. Parfois, on retrouve des colonnes en pierres qui supportent directement la poutre principale.

Les murs en blocs de béton sont très faibles et résistent mal aux forces latérales, car ils perdent facilement leur intégrité structurale. De plus, les blocs peuvent se déplacer et bouger de façon indépendante. Alors, il ne faut pas installer des murs en blocs de béton lorsqu’il y a des forces latérales importantes, venant d’un niveau élevé du sol, ou une pression hydrostatique importante devant les murs de fondations.

L’absence d’un drainage adéquat, au périmètre des murs de fondations et l’inexistence d’un système efficace d’étanchéité à l’extérieur – sur les murs de fondations possédant un béton poreux et de moindre qualité – font en sorte que les murs de fondations restent toujours imbibés d’eau ou très humides. Cette situation provoque la formation de moisissures sur les murs de fondations, à l’intérieur, et occasionne souvent des infiltrations d’eau vers l’intérieur du bâtiment.

Certaines villes au Québec offrent des programmes de subvention pour les bâtiments lézardés. Il faut évidemment répondre aux critères d’admissibilité pour avoir droit à la subvention. Ainsi, les causes de l’affaissement des fondations doivent être liées à la condition du sol et non pas à un défaut ou à un vice de construction.

Il y a deux conditions importantes à respecter pour s’assurer que le toit plat – avec un entretoit – soit sain et durable et pour minimiser les pertes thermiques par le plafond du dernier étage. Ceci pour éviter la condensation dans l’entretoit et les problèmes associés .

La présence de fissures, d’efflorescence et de dommages, dans la dalle sur sol, indique souvent que la dalle sur sol a subi une longue période d’humidité. Cette dernière pourrait avoir été occasionnée par une pression hydrostatique en lien avec un mauvais drainage des fondations, une pente négative vers le bâtiment ou à cause de l’absence de dégagement entre le mur du garage et le sol adjacent.

Très souvent, les propriétaires découvrent que la structure en bois est totalement pourrie, en haut du mur de fondations, derrière la terrasse en béton. Ainsi, la structure en bois – reposant sur les murs de fondations – qui peut être pourrie se trouve à être la lisse d’assise, la solive de rive et les extrémités des solives ou encore les poutrelles [qui reposent sur la lisse d’assise à cet endroit].

La présence de moisissures et d’humidité, au sous-sol, peut causer la détérioration des matériaux de construction, particulièrement ceux qui sont en contact direct avec la source d’humidité. Par exemple, ce pourrait être la structure en bois du plancher qui repose sur la dalle de béton sur sol humide ou bien le pourrissement des extrémités de la poutre en bois (encastrée dans les murs de fondations). Ainsi, l’humidité monte dans le béton, par capillarité, et attaque la structure en bois qui touche le béton.

Il est très difficile pour le commun des mortels de différencier la petite fourmi noire inoffensive de la fourmi charpentière. La distinction est primordiale dans le cas d’une poursuite pour vice caché. En effet, seule la présence de fourmis charpentières, parmi tous les insectes, donne le droit à un recours en vice caché contre l’ancien propriétaire. Cependant, la jurisprudence a établi que la seule présence de fourmis charpentières ne constituait pas nécessairement un vice caché (Li c Boutilier, Cour du Québec, 2006). Comme le souligne Me Mario Naccarato, « en dépit du caractère caché de la présence de fourmis charpentières (…) le seul caractère caché affectant un vice ne suffit pas à lui seul pour engager la responsabilité du vendeur ».

Les fondations, en incluant les murs et la semelle, répartissent les charges du bâtiment sur le sol. Pour cette raison, les mouvements des fondations (murs et semelles) affectent la structure du bâtiment ainsi que les éléments de l’enveloppe et la finition intérieure. En cas de mouvement des fondations, il est donc important de vérifier et de régler le problème de stabilité des fondations, avant de procéder à la réparation de la structure et des composantes affectées par ce mouvement. En effet, si le mouvement continue, les dommages dans les éléments intérieurs et dans l’enveloppe s’aggraveront.

Me Christopher Atchison a accepté de répondre à quelques questions relatives au vice caché pour faire la lumière sur quelques mythes qui l’entoure.

Lors de cet entretien, il a abordé le thème de la garantie légale du vendeur, plus particulièrement en ce qui a trait à la bonne foi et à l’exclusion de celle-ci. Me Atchison nous a aussi parlé de la façon d’entamer une procédure en cas de découverte d’un tel vice.

Comme le rappelle l’Association des constructeurs du Québec (ACQ), la quasi-totalité de la condensation qu’on retrouve dans les vides de construction de la toiture (entretoits et vides sous toits) provient de la vapeur d’eau qui traverse le plafond et se propage grâce aux fuites d’air.

C’est pendant la période hivernale que l’on constate les plus importantes pertes de chaleur par le plafond de l’étage supérieur d’un bâtiment. Ceci favorise la formation d’humidité et de condensation dans l’entretoit.

Il existe plusieurs types de fissures dans la fondation, mais la gravité n’est pas toujours la même. Il peut s’agir de fissures mineures de retrait qui n’affectent pas l’intégrité du bâtiment. Par contre, nous recommandons de les faire réparer afin d’éviter des problèmes d’infiltration d’eau.

La découverte de fissures dans la dalle de béton du sous-sol n’annonce pas nécessairement un problème d’envergure, car ce pourrait être des fissures de retrait. Néanmoins, il faut rester alerte, car les fissures dans la dalle peuvent être des symptômes de problèmes beaucoup plus importants.

Afin d’éviter un effondrement ou un affaissement de la structure, la consultation d’un ingénieur est obligatoire lors de modifications architecturales comme l’enlèvement de murs porteurs. Il faut donc remplacer ces derniers par un système structurel qui doit transférer les charges accumulées en descendant de la toiture vers les poutres principales qui sont au sous-sol ou dans le vide sanitaire. Ce nouveau système structurel est composé de colonnes et de poutres selon les spécifications d’un ingénieur en structure.